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内容提要

作者简介：张健

前言

导读

第一章 房地产资产管理、基金和证券化来自于生活

一、从冯小刚电影《芳华》和《唐山大地震》投融资模式谈房地产基金的运作

1.优秀的项目——《芳华》和《唐山大地震》电影剧本

2.投资结构灵活安排——对赌和唐山市政府的优惠条件

3.优秀的管理团队——华谊兄弟和冯小刚导演的知名度及能力

4.国有企业可以成为好的合伙人——国有企业可出资6000万元

5.创造价值和建立共盈利的体现——高票房收入

6.从《芳华》和《唐山大地震》投融资模式谈房地产基金的一二三四五

二、从《乔家大院》谈我国房地产私募基金创新

1.票号和钱庄及其成功的原因

2.票号和钱庄衰败的原因

3.炒房团和房地产私募基金

三、从“吴英案和曾成杰案及炒房团”谈我国民间融资

1.民间借贷

2.P2P和众筹

3.非法集资

4.集资诈骗

5.法律法规需要与时俱进

四、从《闪婚》看基金投资和管理

1.如何对待“一见钟情”——投资的责任

2.从谈恋爱到结婚需要时间磨合——尽职调查

3.结婚不仅仅是两个人的事情——多个主体

4.“婚前”协议必不可少——多份协议

五、我国房地产业发展回顾和展望

1.国民经济周期和房地产周期

2.城镇化与房地产

3.房地产多元化和集中化

4.房地产资产化和金融化

六、我国房地产金融70年简述和展望

1.第一阶段：停滞期（1949～1978年）

2.第二阶段：萌芽期（1979～1987年）

3.第三阶段：初步发展期（1988～1997年）

4.第四阶段：发展和创新期（1998～2010年）

5.第五阶段：大资产管理时代（2011～2019年）

七、房地产资产管理、基金和证券化的黄金时代刚刚来临

1.中国已经逐渐进入存量房时代

2.万科等房地产公司将转型成房地产资产管理公司

3.大多数人的最大的资产就是房产

4.持有型物业也可以上市

5.只要有现金流就可以上市

6.不动产是可以流动的

7.房地产企业融资是战略问题

8.房地产金融市场潜力巨大

9.法律、监管和信用体系的有待完善

10.需要更多房地产资产管理、基金和证券化专业人才

11.发展我国房地产金融的重要意义

延伸阅读 作者2018年4月22日在北京大学房地产创新经济论坛上的演讲摘要

第二章 房地产资产管理的内容

一、物业管理、设施管理、房地产资产管理和基金管理的概念和相互关系

1.物业管理

2.设施管理

3.资产管理和房地产资产管理

5.物业管理、设施管理、房地产资产管理和基金管理相互关系

二、房地产资产管理的主要内容

1.房地产资产管理的流程（融资、投资、管理和退出）

2.资产管理人的责任

3.物业资产增值的要素

4.招商、租赁协议和租客服务

5.预算管理、收入、支出和现金流

6.财务、评估和融资

7.维修和更新

8.风险和合约管理

9.项目的买入和卖出

10.资产管理报告

三、商业、办公、宾馆、旅游和养老、工业和物流、长租公寓资产管理的特点

1.商业资产管理

2.办公资产管理

3.宾馆、旅游和养老资产管理

4.工业和物流资产管理

5.长租公寓资产管理

6.各类资产的管理部分特点比较

第三章 房地产资产管理和大资产管理及轻资产管理

一、房地产直接投资和间接投资

1.房地产直接投资的特点

2.房地产间接投资的特点

3.战略投资者和财务投资

二、房地产大资产管理

1.金融资产管理公司

2.信托公司

3.公募基金及其子公司

4.私募基金公司

5.商业银行、保险公司和证券公司

6.财富管理

三、房地产轻资产管理

1.房地产轻资产管理发展背景和主要内容

2.代建模式

3.小股操盘模式

4.代建+基金模式

5.物业管理和基金管理

6.房地产轻资产管理模式设计和方法

第四章 房地产私募基金之：融资、投资、管理、退出

一、房地产基金内容和不同的分类形式

1.私募基金和公募基金

2.按照不同投资性质分类：股权基金、夹层基金、并购基金和对冲基金等

3.按照不同组织结构分类：公司制、信托制和契约制、合伙制

4.按照股权和债权分类：股权、夹层和债权基金

5.按照进入阶段分类：开发型和持有型房地产基金

6.中国证券投资基金业协会的私募基金分类

二、私募基金监管概况和房地产私募基金一般运作流程

1.私募基金监管概况

2.房地产私募基金一般运作流程

三、基金募集、投资和管理

1.基金管理公司的角色

2.资金募集的渠道

3.基金投资哪些项目

4.尽职调查

5.风险控制和项目管理

6.私募基金投资也是短兵相接的战斗

四、基金和投资者的退出

1.基金退出时需要考虑的因素

2.房地产私募股权基金退出投资的方式

3.房地产基金投资人如何退出基金

五、关注“一书”和“三份协议”（以有限合伙基金为例）

1.投资说明书摘要

2.合伙协议摘要

3.资产管理协议摘要

4.资金托管协议摘要

六、契约型私募基金与合伙制私募基金的各自特点

1.契约型私募基金出现的背景和现状

2.契约型私募基金的优势和缺陷

3.契约型私募基金的操作流程

4.合伙制私募基金的优势和缺陷

七、外资房地产基金介绍

1.黑石集团、凯雷集团、KKR、铁狮门和凯德置地

2.外资房地产基金在我国的投资

八、一个外资房地产基金投资项目案例分析

1.背景简介

2.房地产投资基金的一般要求和条件

3.房地产投资基金和项目的运作

4.风险分析和控制

九、中国的房地产基金投资海外

1.国内资金对外投资的原因

2.基金的融资、投资、管理、退出

延伸阅读 基金业协会2016年2月《关于进一步规范私募基金管理人登记若干事项的公告》答记者问

第五章 房地产私募基金之：夹层基金、并购基金和对冲基金

一、房地产夹层基金

1.房地产夹层基金的概念和特点

2.美国房地产夹层融资的发展和案例分析

3.我国房地产夹层融资和夹层基金的现状及前景

二、房地产并购基金

1.房地产并购基金的概念和特点

2.美国房地产并购特点

3.中国香港地区房地产并购特点

4.我国房地产并购和并购基金的发展及前景

三、对冲基金房地产投资

1.对冲基金的概念和发展

2.对冲基金房地产投资

延伸阅读 作者2010年9月访谈：《房地产私募基金正当时，这是最美好的时代》

第六章 房地产资产证券化

一、房地产资产证券化概念和内容

1.房地产资产证券化的概念和分类

2.商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）

3.房地产投资信托基金（REITs）

4.物业管理费（ABS）

5.出售房产尾款（ABS）

6.房地产资产支持票据（ABN）和商业支持票据（CMBN）

7.住房抵押贷款支持证券（RMBS）和供应链金融（ABS）

8.我国房地产资产证券化的特点和运作流程

9.我国房地产资产证券化的基础资产和增信

二、美国房地产投资信托基金

1.美国房地产投资信托的历史和现状

2.房地产投资信托基金结构和类型、收益及风险

3.房地产投资信托基金的价格

4.房地产投资信托基金与房地产股票相比

三、香港及其他国家和地区房地产投资信托基金

1.香港房地产投资信托基金

2.新加坡房地产投资信托基金

3.澳大利亚房地产投资信托基金

4.部分国家和地区房地产投资信托基金

四、我国房地产资产证券化案例分析

1.房地产资产证券化产品发行规模和分析及展望

2.房地产资产证券化产品比较——REITs、类REITs、CMBS、ABS、ABN、RMBS

3.商业地产资产证券化（CMBS和类REITs）运作和案例分析

4.办公楼资产证券化（CMBS和类REITs）运作和案例分析

5.酒店物业资产证券化（CMBS和类REITs）运作和案例分析

6.长租公寓资产证券化（CMBS和类REITs）运作和案例分析

7.物业管理费ABS运作和案例分析

8.购房尾款资产证券化ABS运作和案例分析

9.房地产资产支持票据（ABN）和商业支持票据（CMBN）

10.住房抵押贷款支持证券（RMBS）

五、美国房地产次级贷款危机解读

1.美国房地产抵押贷款资产证券化

2.次级抵押贷款的概念

3.次级债券的形成和流通过程

4.房地产次级债券危机爆发和蔓延

5.对冲基金与房地产次级债券危机

6.危机对美国及全球经济的影响

7.美国房地产次级债危机对我国的影响和借鉴意义

延伸阅读 《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》

参考文献

后记