目录

商业项目规划设计与运营管理丛书编审委员会

序

前言

第一章 城市综合体概述

第一节 城市综合体的成因及价值

一、城市综合体的概念

二、城市综合体的功能分类

三、城市综合体的产生原因

四、城市综合体的定位与规划

五、城市综合体存在价值的客观性

第二节 城市商业综合体分类

一、城市综合体按地段分类

二、建筑综合体按照建筑形态分类

三、城市综合体按项目核心物业分类

第三节 城市商业综合体的特征

一、建设资源较为充足

二、地处交通集中区域，具有高可达性

三、地标式都市景观建筑

四、规模大、大空间尺度

五、功能的复合与协同性

六、交通流线的复杂化、空间组织的立体化

七、高密度、集约性和整体统一性

八、与城市的高协同性

九、繁荣城市文化

十、价值最大化下的资源均衡发展

第四节 我国城市综合体发展评述

一、中国城市综合体发展现状与趋势

二、中国城市综合体的特色发展道路

三、我国城市综合体发展存在的问题

第二章 历史沿革与代表项目

第一节 国外城市综合体的发展演变

一、建筑综合体的起源

二、资产阶级革命到近代的城市综合体发展脉络

三、20世纪初期到当代的城市商业综合体发展脉络

第二节 国外著名城市综合体简介

一、美国洛克菲勒中心

二、法国巴黎拉德芳斯（La Defense）

三、日本博多运河城

四、德国柏林索尼中心

五、日本东京六本木

六、伦敦码头区—金丝雀码头

七、新加坡新达城

八、迪拜购物中心（Dubai Mall）

九、加拿大蒙特利尔玛丽城广场

第三节 中国城市综合体的历史沿革

一、1980～1995年：萌芽阶段

二、1995～1998年：兴起阶段

三、1998～2002年：发展阶段

四、2002～2005年：相对过剩阶段

五、2006年至今：大跃进后的理性回归阶段

第四节 中国著名商业综合体项目简介

第一部分：北京的著名城市商业综合体

第二部分：上海的著名城市商业综合体

第三部分：广州的著名城市商业综合体

第四部分：深圳的代表性城市商业综合体

第五部分：国内其他城市部分商业综合体简介

第六部分：我国香港地区、澳门地区和台湾地区的代表性商业综合体

第三章 城市综合体整体定位

第一节 基于城市区位的基本定位

一、位于城市中心区

二、位于城市更新区

三、位于城市副中心区

四、城市商业综合体一般性选址原则

第二节 城市商业综合体的规模定位

一、规模定位的因素

二、规模定位的方法

三、项目整体规模定位

四、项目主要子项规模定位

第三节 城市商业综合体的功能定位

一、功能组织原则

二、功能组织模式

三、功能协同作用

第四章 城市综合体规划布局

第一节 对传统城市综合体规划布局的反思

一、对城市原有界面的破坏和文化的缺失

二、规划布局模式固化

三、体量处理手法追求自我表现

四、与城市公共空间缺乏有机联系

第二节 基于城市设计思想的规划设计策略

一、尊重历史，延续城市肌理脉络

二、开放空间，结合城市整体规划

三、融入生态，提升城市节点活力

第三节 城市综合体各类物业布局关系

一、功能布局要求

二、功能布局模式

三、各功能布局细节探讨

四、主体功能空间与公共功能空间组合方式简析

五、各功能有效利用时间分析

第五章 城市综合体建筑设计

第一节 城市商业综合体的形式设计

一、形式设计应追随功能设计

二、多元化审美倾向下的建筑形态与气质

三、综合体设计中“低技”与“高技”的应用

第二节 商业综合体的功能整合模式

一、功能分离模式

二、垂直叠加模式

三、线性组合模式

四、围合模式

五、功能复合模式

第三节 城市商业综合体建筑空间设计

一、外部空间集约适宜

二、内部空间序列建构

三、衔接空间整合策略

第四节 城市商业综合体交通整合一体化

一、建筑交通一体化策略

二、立体化步行系统策略

三、共享停车策略

第六章 城市综合体规划设计案例

案例01：广州美泰·太和城项目开发建设计划书

第一部分 项目基本情况分析

第二部分 项目运作初步建议

第三部分 建设标准及要求的设想

案例02：上海环球金融中心规划设计亮点

一、项目设计理念

二、楼层规划

三、项目设计风格

四、遭遇强台风不会引起摇晃

五、创出若干“之最”

六、独特的景观照明系统设计

案例03：深圳华润中心“万象城”成功规划案例

一、项目概况

二、理念设计，确保购物中心成功定位

三、独立建筑主体设计给予较大自由空间

四、招商先行，合理规划业态组合和市场定位

案例04：南京水游城规划设计案例

一、案例背景介绍

二、物业类型组合：酒店+购物中心

三、商业定位

四、开发模本—日本博多运河城

五、建筑形态

六、先进结构设置+丰富业态布局=多元化商城价值

案例05：广州国际金融中心的建筑节能设计

一、业态要素组合科学

二、五“最”打造广州新鲜地标

三、独有建筑设计打造综合体极品

四、低碳节能设计实现建筑与人和自然的和谐

案例06：成都太古里综合地标项目艺术创意设计

一、项目设计：传承历史与文化，焕发新的商业活力

二、项目动线：简单“一字型”设计

三、租户业态：“快里”与“慢里”合理组合

案例07：上海新天地改造规划

一、项目概况

二、项目规划设计

三、上海新天地商业功能实现成功因素

案例08：中外城市综合体功能比例实例

一、北京典型建筑综合体功能构成比例

二、国外案例

案例09：中国香港圆方（Elements）的五行分区设计

一、项目概况

二、金、木、水、火、土主题区域划分

案例10：日本大阪Abeno Harukas的能源管理设计

一、项目概要

二、绿色建筑

三、能源保护

第七章 城市综合体运营管理

第一节 城市综合体运营管理概述

一、城市综合体的运营管理模式

二、成功运营城市综合体的必备条件

三、完善城市综合体运营管理的意义

四、城市综合体全运营时代的要求

第二节 城市综合体策划与运营要点

一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划

二、城市商业综合体开发的关键原则

三、把项目开发的程序做对

第三节 城市综合体不同功能部分运营策略

一、购物中心运营管理

二、写字楼营销与租赁管理

三、酒店经营管理

四、公寓经营管理

第八章 城市综合体运营管理案例

案例01：华贸中心高端城市综合体整体开发运营范例——华贸创始人房超还原高端城市综合体应有之义

一、锁定高端城市综合体的理想定位选择

二、持续提升引领国际大都会生活方式

三、华贸模式推动商业地产行业转型

四、“三个负责”是华贸传奇的根本

案例02：万达集团整体运营万达广场策略

一、逆“大势”迅速扩张版图实现品牌联动

二、“订单式地产”模式

三、房地产开发补贴商业经营

四、品牌联动营销创行业奇迹

五、数百家万达广场相携参加年度商业盛会推进行业交流

案例03：天河城—收益性物业成功解码

一、地理位置优越，是天河城广场成功的前提

二、市场定位正确，是天河城广场成功的关键

三、经营策略对路，是天河城广场成功的保证

四、优质完善的物业管理，是天河城广场成功的手段

案例04：南京水游城成功经营经验借鉴

一、项目开发的经验—联合国际基金进行投资开发

二、规划的经验—聚集人气是规划的关键

三、成功的物业功能组合

四、招商的经验—了解市场是招商关键

五、整合经营团队的经验—国外顾问+自组经营

六、科学的经营模式—灵活的经营合作模式利于商家进驻

七、创新业态组合方法—以消费者需求进行业态组合

八、创新商家组合—去主力店，增功能店

九、持续品牌推广—引导新的生活、消费方式

案例05：深圳海岸城业态布局与营销推广亮点

一、项目概述

二、前期招商及调整效果

三、商户数量及各楼层业态分布

四、营销推广服务与管理亮点

案例06：北京华贸中心商业组群差异化运营管理

一、华贸模式成就华贸的“模糊定位”哲学

二、华贸中心商业组群运营关键

三、华贸中心商业组群的差异化运营管理

案例07：北京盘古大观盘古七星酒店的运营管理

一、酒店简介

二、顶级服务，为宾客提供极致服务

三、合理的楼层安排便利宾客

四、至尊商务配套

五、高端定价及谨慎折扣策略

六、使用“盘古”突出字样被判侵权发酵为一次公关宣传

案例08：西宇嘉物业出妙招促进凤凰大厦物业租赁

一、水涨船高，不断提高配套设施水准

二、调整部分楼层功能，保证业主长远利益

三、有效协调租户纠纷

案例09：南京水游城实现购物中心+互联网落地

一、水游城入驻阿里巴巴线下逛街神器喵街

二、水游城喵街的运营

案例10：我国香港九龙UnionSquare成功开发运营KPI

一、占据城市顶端区位

二、多个强势品牌开发商合力打造开发

三、阶段性开发，核心因素驱动

四、功能及规模配置合理

案例11：日本福冈博多运河城城市综合体的经营管理

一、购物中心的管理

二、剧院的管理

三、五星级酒店的管理

四、娱乐城与餐饮

第九章 城市综合体物业管理

第一节 综合体物业管理概述

一、城市综合体的物业管理规划

二、综合体物业管理的任务

三、综合体物业管理的内容

四、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设

五、现代综合体需要运用高科技做好物业管理

六、综合体物业管理收费

第二节 综合体前期物业管理服务介入方案

一、项目规划设计阶段

二、施工图设计阶段

三、施工阶段

第三节 综合体各功能部分物业管理

一、购物中心的物业管理服务

二、综合体星级酒店物业管理

三、综合体写字楼部分物业管理

四、综合体公寓部分物业管理

五、综合体停车场管理

第十章 城市综合体物业管理案例

案例01：深圳世贸广场物业管理策划与运作

一、世贸广场项目特点深度分析

二、世贸广场项目管理特点和难点分析

三、世贸广场物业管理服务整体设想及策划

四、世贸广场管理处的组织架构与人员配置

案例02：成都金牛万达广场的物业管理细节展示

一、客户服务

二、导示系统

三、现场细节

案例03：广东某购物中心“顾客服务中心”运作

一、设立“顾客服务中心”的目的

二、顾客服务范围

三、顾客服务的标准

四、顾客服务工作职责

五、顾客服务的仪容形象要求

六、顾客服务的待客之道

七、接听来电时的注意事项

八、投诉处理原则

案例04：上海万达商业广场写字楼管理内容及质量标准

一、写字楼设备管理服务

二、写字楼秩序维护服务

三、写字楼环境管理服务

案例05：北京首地大峡谷购物中心安保体系建设

一、首地大峡谷购物中心安保工作思路和模式的提出

二、贯彻落实安全管理“四个责任”情况

三、系统规划，全面编织购物中心“安全网”

案例06：台北101塔楼电梯管理

一、电梯设置

二、适时变换的运转方式

三、优质的管理系统

案例07：华贸中心树立安全示范标杆

一、设立安全快速反应机制

二、建立多样化安全宣传渠道