目录

《房地产估价200问》编委会

序

一、对房地产及其价格和价值的基本认识

1.什么是房地产？

2.房地产按用途和开发程度如何分类？

3.房地产有哪些特性？

4.什么是建筑物？

5.构成建筑的基本要素有哪些？

6.建筑物如何分类？

7.建筑物价格是如何构成的？

8.什么是土地？

9.土地有哪些特性？

10.什么是地价？

11.地价是如何形成的？

12.基准地价、标定地价和房屋重置价格的含义及其作用是什么？

13.总价格、单位价格和楼面地价的含义及其相互关系是什么？

14.楼面地价有什么特殊作用？

15.什么是房地产价格？

16.房地产价格有什么特征？

17.房地产价格和一般物品价格的异同之处有哪些？

18.怎样认识影响房地产价格的因素？

19.影响房地产价格的自身因素有哪些？

20.人口因素对房地产价格有何影响？

21.经济因素是如何影响房地产价格的？

22.影响房地产价格的社会因素有哪些？

23.影响房地产价格的行政因素有哪些？

24.土地价格、建筑物价格和房地价格的含义及其相互关系是什么？

25.实际价格和名义价格的含义及其相互关系是什么？

26.现房价格和期房价格的含义及其相互关系是什么？

27.正常成交价格与非正常成交价格如何区分？

28.使用价值、交换价值的含义及其相互关系是什么？

29.市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值的含义及异同是什么？

30.租赁价值和租赁权价值的含义及其区别是什么？

31.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值的含义及其关系是什么？

32.如何对房地产进行描述？

33.如何对房地产的基本状况进行描述？

34.如何对土地实物状况进行描述？

35.如何对建筑物实物状况进行描述？

36.如何对土地权益状况进行描述？

37.如何对建筑物权益状况进行描述？

38.如何对房地产区位中的位置状况进行描述？

39.如何对房地产区位中的交通状况进行描述？

40.如何对房地产区位中的外部配套设施状况进行描述？

41.如何对房地产区位中的周围环境状况进行描述？

42.什么是容积率？

43.什么是三通一平？

44.什么是五通一平？

45.什么是七通一平？

二、对房地产估价的基本认识

46.什么是专业房地产估价？

47.房地产为什么需要专业估价？

48.专业房地产估价相对于非专业房地产估价有哪些特点？

49.估价和评估的异同是什么？

50.为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？

51.为什么说房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证？

52.为什么说房地产估价既是科学又是艺术？

53.如何理解房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价？

54.如何正确认识房地产估价中的误差？

55.在受理估价委托时应与委托人沟通哪些事项？

56.估价当事人有哪些？

57.估价的目的有哪些？

58.什么是价值时点？

59.估价对象有哪些？

60.什么是价值类型？

61.什么是估价假设和限制条件？

62.估价假设和限制条件有何作用？

63.估价假设和限制条件包括哪些内容？

64.房地产估价的原则有哪些？

65.房地产估价的程序是什么？

66.房地产估价程序有何作用？

67.房地产估价的依据有哪些？

68.搜集估价所需资料的渠道主要有哪些？

69.为什么要对估价对象和可比实例进行实地查勘？实地查勘的主要内容有哪些？

70.实地查勘的主要内容有哪些？

71.如何做好实地查勘记录？

72.估价报告通常由哪几大部分组成？

73.致估价委托人函应包含哪些内容？

74.估价报告中为何应有注册房地产估价师声明？

75.估价结果报告应包含哪些内容？

76.估价技术报告应包含哪些内容？

77.估价报告附件应包含哪些内容？

78.为什么要对估价报告进行内部审核？

79.如何对估价报告进行内部审核？

80.应归档的估价资料有哪些？

81.房地产抵押对房地产估价的需要表现在哪些方面？

82.房地产税收对房地产估价的需要表现在哪些方面？

83.房地产保险对房地产估价的需要表现在哪些方面？

84.房地产估价如何应用于房地产征收和征用中？

85.房地产估价如何应用于房地产分家析产中？

86.房地产估价应用于房地产损害赔偿的哪些情形？

三、房地产估价方法

87.房地产估价有哪些基本方法？

88.什么是比较法？

89.什么是类似房地产？

90.哪些房地产比较法估价？

91.比较法估价应具备哪些条件？

92.比较法估价的操作步骤是什么？

93.搜集交易实例的途径有哪些？

94.搜集交易实例时应搜集哪些内容？

95.选取的可比实例应当符合哪些要求？

96.为什么要建立比较基础？建立比较基础包括哪些方面？

97.为什么要进行交易情况修正？如何进行交易情况修正？

98.现实中造成成交价格偏离正常价格的因素有哪些？

99.什么是市场状况调整？如何进行市场状况调整？

100.什么是房地产状况调整？它包括哪些方面？

101.比较法中进行房地产状况调整的步骤是什么？

102.比较法中进行房地产状况调整的方法是什么？

103.比较法的直接比较修正和调整的公式是什么？

104.什么是成本法？

105.哪些房地产适用成本法估价？

106.成本法估价应具备的条件是什么？

107.成本法的基本公式是什么？

108.成本法估价的操作步骤是什么？运用成本法估价一般按如下步骤进行：

109.成本法估价中的房地产价格是如何构成的？

110.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率之间有何异同？

111.什么是重新购建价格？

112.求取房地、土地、建筑物的重新购建价格的思路分别是什么？

113.什么是估价上的建筑物折旧？它分为哪三大类？

114.物质折旧、功能折旧、外部折旧的含义及其之间的异同点是什么？

115.求取建筑物折旧的方法主要有哪几种？

116.建筑物的年龄、寿命和剩余寿命的含义及其相互关系是什么？

117.建筑物的残值及残值率的含义是什么？他们与建筑结构有何关系？

118.什么是直线法？其计算建筑物折旧及建筑物现值的公式是怎样的？

119.收益法的概念是什么？

120.哪些房地产适用收益法估价？

121.收益法估价需要具备的哪些条件？

122.收益法估价的操作步骤是什么？

123.收益法的基本公式是什么？

124.净收益按一定比例递增时的收益法公式是什么？

125.净收益按一定数额递增时的收益法公式是什么？

126.有效毛收入和运营费用按不同比率变化的收益法公式是什么？

127.什么是收益期限？如何确定收益期限？

128.什么是净收益？

129.潜在毛收入、有效毛收入的含义及区别是什么？

130.什么是运营费用？

131.出租型的房地产净收益如何求取？

132.商服经营型房地产净收益如何求取？

133.什么是报酬率？求取报酬率的方法有哪几种？

134.什么是求取报酬率的累加法？如何用这种方法求取报酬率？

135.报酬率和资本化率的含义及其异同是什么？

136.综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者之间的含义及相互关系如何？

137.什么是假设开发法？

138.哪些房地产适用假设开发法估价？

139.假设开发法估价需要具备哪些条件？

140.假设开发法估价的操作步骤是什么？

141.动态分析法和静态分析法有哪些主要区别？各有何优缺点？在实际估价中应如何选择？

142.假设开发法的估价前提有哪些？在实际估价中应如何选择估价前提？

143.在建工程续建成房屋的假设开发法估价公式是怎样的？

144.在实际估价中应如何确定未来开发完成后的房地产状况？

145.在运用假设开发法估价时，为何不能采用成本法求取开发完成后的价值？

146.如何预测开发完成后的价值？

147.如何预测后续开发经营期？

148.在实际运用假设开发法估价时，应如何确定扣除项目？

149.什么是长期趋势法？

150.哪些房地产适用于长期趋势法估价？

151.长期趋势法估价需要具备哪些条件？

152.长期趋势法的操作步骤是什么？

153.主要有哪几种长期趋势法？

154.长期趋势法有哪些作用？

155.什么是路线价法？

156.路线价法的适用范围是什么？

157.路线价法与比较法有何异同？

158.路线价法估价需要具备哪些条件？

159.路线价法估价的操作步骤是什么？

160.如何划分路线价区段？

161.如何设定标准临街深度？

162.什么是临街深度价格修正率？有哪三种临街深度价格修正率？它们之间的关系如何？

163.什么是四三二一法则？

164.一面临街矩形的土地价值如何计算？

165.前后两面临街矩形土地价值如何计算？

166.补地价的含义是什么？

167.需要补地价的情形主要有哪些？土地使用者因改变土地用途、容积率等城市规划限制情形下的补地价如何计算？

168.在估价中对估价方法的选择有何要求？

169.如何检查估价方法测算结果的正确性？

四、土地估价方法

170.什么是土地估价？

171.在进行土地估价时，估价人员应注意哪些要求？

172.土地估价应遵循哪些原则？

173.土地估价的程序是什么？

174.土地估价的基本方法有哪些？

175.什么是市场比较法？

176.市场比较法的应用范围是什么？

177.市场比较法的基本公式是什么？

178.利用市场比较法评估土地价格时其具体步骤如何操作？

179.市场比较法中如何进行区域因素和个别因素修正？

180.什么是收益还原法？

181.收益还原法的原理是什么？

182.收益还原法的应用范围是什么？

183.收益还原法的公式有哪些？

184.利用收益还原法评估土地时其具体步骤如何操作？

185.什么是剩余法？

186.剩余法的原理是什么？

187.剩余法的应用范围是什么？

188.剩余法的基本公式有哪些？

189.利用剩余法评估土地时其具体步骤如何操作？

190.什么是成本逼近法？

191.成本逼近法的原理是什么？

192.成本逼近法的应用范围是什么？

193.成本逼近法的基本公式是什么？

194.利用成本逼近法评估土地时具体步骤如何操作？

195.什么是基准地价系数修正法？

196.基准地价系数修正法的原理是什么？

197.基准地价系数修正法的应用范围是什么？

198.基准地价系数修正法的基本公式是什么？

199.利用基准地价系数修正法评估宗地时其具体步骤如何操作？

200.什么是宗地地价？

201.宗地地价评估有哪些方法？

五、房地产估价的职业道德

202.房地产估价的职业道德有什么重要性？

203.房地产估价职业道德的主要内容有哪些？

六、国外房地产评估制度

204.美国的房地产评估制度大致情况怎样？

205.英国的房地产评估制度大致情况怎样？

206.日本的房地产评估制度大致情况怎样？